法學(xué)院里，我們不厭其煩地討論著是否“存在即合理”，但總是觀點(diǎn)各異，難于統(tǒng)一。

民事合同遵從意思自治的自愿原則。作為律師，我們不可能消滅或者杜絕某種現(xiàn)象，但是可以選擇適當(dāng)客戶，并幫助客戶根據(jù)不違反效力性法律規(guī)范的意思自治，從專業(yè)角度把控風(fēng)險(xiǎn)。借名買房這一問題就極具討論的價(jià)值和意義。

電視劇《都挺好》中，有了錢的蘇大強(qiáng)因?yàn)楦鞣N原因作為實(shí)際出資人，借用他人名義買房，并將不動產(chǎn)所有權(quán)登記在被借名人名下，同時(shí)雙方口頭或者書面約定，由實(shí)際出資人蘇大強(qiáng)享有房屋權(quán)益（占有、使用、收益、處分）。

雖然有戲說“書非借不能讀也”，但不到萬不得已，沒有誰會冒著違背“物權(quán)公示”的風(fēng)險(xiǎn)，將自己的不動產(chǎn)登記在他人的名下的。

那么問題就來了，借名買房合同，是不是當(dāng)然無效呢？實(shí)踐中，對這個問題的處理各不相同。如果借名買保障性住房，會導(dǎo)致合同無效。如果借名購買一般意義上的商品房、二手房，則不構(gòu)成合同無效。北京高院還規(guī)定，對涉訴案件在審理的時(shí)候作出“不予支持”判決，但是“不予支持”跟“合同無效”之間還差十萬八千里，你聽說過“看山跑死馬”么？

因此，借名買房的效力問題，以下因素將是需要重點(diǎn)考慮：什么場景下需要借名買房？借誰的名買房？一旦無效風(fēng)險(xiǎn)暴露如何規(guī)避？

唐瑞 攝）

一、借名買房的各種場景

場景一：蘇明成借表弟之名購買經(jīng)濟(jì)適用房。

場景二：蘇明玉借有上海戶口的姑姑之名買房。

“特定的身份是一種有效無形資產(chǎn)”，借用特定的身份買房主要動機(jī)是為了規(guī)避因身份帶來的買房限制，從而享受更低價(jià)、更低首付貸額度、更長的貸款年限。

場景三：眾誠集團(tuán)的總裁老蒙借蘇明玉之名買房。

老謀深算的老蒙動機(jī)可能是為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。

場景四：某官員借外甥之名購房。

場景五：蘇大強(qiáng)夫婦借蘇明成之名買房。

親爹親媽借親子之名買房，動機(jī)可能是為了讓親子孝敬，或者為了節(jié)約因贈與、買賣、繼承等將來可能發(fā)生的各種費(fèi)用。

場景六：蘇大強(qiáng)借遺贈扶養(yǎng)人石天冬之名買房。

（唐瑞 攝）   

借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

第一、借名買房合同被確認(rèn)無效

場景一中購買經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的借名買房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他符合買房資格的買房人的利益，一般認(rèn)定為無效。

在司法實(shí)踐中，針對經(jīng)濟(jì)適用房的借名買房合同，法院會進(jìn)行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名買房合同可以認(rèn)定為有效：（1）借名購買的經(jīng)濟(jì)適用房的原買房合同是在2008年4月11日之前簽訂的；（2）當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件；（3）登記人并非通過搖號取得買房資格的。此類借名買房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。

第二、借名買房的事實(shí)認(rèn)定困難

借名買房多發(fā)于具有叔侄、甥舅、姑侄等親屬之間；或者具有干親、結(jié)拜之朋友關(guān)系之間；或者上下級隸屬關(guān)系之間，總之，是基于一種信任，正因如此，實(shí)踐中，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當(dāng)被借名人不承認(rèn)借名買房關(guān)系時(shí)，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，“誰主張、誰舉證”，借名人需要證明雙方之間的借名買房關(guān)系存在。借名人需要保留出資憑證、不動產(chǎn)權(quán)證持有等足以形成一個完整證據(jù)鏈的事實(shí)。（風(fēng)險(xiǎn)把控關(guān)鍵點(diǎn)一）

第三、被借名人惡意處分房屋，房屋無法追回或完整性受限

被借名人直接出售房屋、在房屋上設(shè)立抵押、或者因?yàn)楸唤杳说膫鶆?wù)而被查封等情況，法律基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，會優(yōu)先保護(hù)相對人的權(quán)利。借名人有必要設(shè)定反擔(dān)?；蛘叻吹盅捍胧┯枰苑婪?。（風(fēng)險(xiǎn)把控關(guān)鍵點(diǎn)二）

作為律師，還要提醒大家的是，在涉及不動產(chǎn)繼承的情況下，借名人不得不面對目標(biāo)不動產(chǎn)在借名人死亡后的繼承事宜。鑒此，還需考慮：什么時(shí)候?qū)⒛繕?biāo)不動產(chǎn)改名；改成誰的名字。此時(shí)，借名買房勢必讓法律關(guān)系變得更為復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)再升一級。

借名買房是不是“都挺好”，相信這時(shí)候大家心里都會有一本賬了。